住宅ローンを利用してマイホームを購入した人が受けられる代表的な税金の優遇制度が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。条件を満たせば、長期間にわたって所得税や住民税が軽減されるため、住宅購入の資金計画に大きく影響します。この記事では、住宅ローン控除の仕組みや条件、控除額の計算方法と、最新の改正ポイントを解説します。
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、その年の所得税から差し引ける制度です。所得税から引ききれない分は、一定の上限まで翌年の住民税からも差し引かれます。
控除期間は、新築住宅や買取再販住宅の場合は原則13年間です。中古住宅は10年間とされてきましたが、令和8年度（2026年度）の税制改正で、省エネ性能の高い中古住宅も13年間に拡充されました。
控除額の計算方法
控除額は「年末のローン残高 × 0.7%」で計算します。ただし、対象となるローン残高には住宅の種類に応じた上限（借入限度額）があり、実際に納めている税金の額が上限になります。
たとえば年末のローン残高が3,000万円で、借入限度額の範囲内であれば、その年の控除額は最大21万円です。ただし所得税と住民税の合計が21万円より少なければ、控除されるのは納めている税額までとなります。
住宅の省エネ性能によって変わる借入限度額
近年の制度では、住宅の省エネ性能が高いほど借入限度額が大きく設定されています。参考として、2024年・2025年に新築住宅に入居した場合の借入限度額は次のとおりでした。
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）
- ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（同4,500万円）
- 省エネ基準適合住宅：3,000万円（同4,000万円）
- その他の住宅：原則として控除の対象外
「子育て世帯」は19歳未満の子どもがいる世帯、「若者夫婦世帯」は夫婦のどちらかが40歳未満の世帯を指します。
令和8年度税制改正のポイント
令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除は見直しのうえ延長されました。主なポイントは次のとおりです。
- 適用期限の延長：2026年から2030年末までの入居が対象になりました。
- 中古住宅の支援を拡充：認定住宅やZEH水準の中古住宅は、借入限度額が3,000万円から3,500万円に引き上げられ、控除期間も13年間に延長されました。一方、省エネ基準適合の中古住宅の限度額は2,000万円に見直されています。
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ：子育て世帯・若者夫婦世帯は、借入限度額が上乗せされる仕組みが続いています。
- 省エネ性能の重視：省エネ性能の高い住宅ほど優遇される流れが、さらに強まっています。
新しい制度は、2026年以降に住宅を取得・入居する人が対象です。入居年や住宅の種類によって借入限度額が細かく異なるため、具体的な金額は国税庁や国土交通省の最新情報を必ず確認してください。
主な適用条件
- 住宅の取得から6か月以内に入居し、控除を受ける年の年末まで住み続けていること
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅の床面積が50㎡以上であること（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
- 床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
- 返済期間10年以上の住宅ローンであること
- 中古住宅の場合は、1982年以降に建築されたなど、新耐震基準に適合していること
手続きの流れ
住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告をする必要があります。会社員の場合も、1年目は確定申告が必要です。申告には、住宅ローンの年末残高証明書や登記事項証明書、売買契約書（工事請負契約書）の写しなどが必要になります。2年目以降は、勤務先の年末調整で控除を受けられます。
まとめ
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が最大13年間にわたって税金から差し引かれる、マイホーム購入者にとって大きな制度です。省エネ性能や世帯の状況によって借入限度額が変わるため、住宅選びの段階から制度を意識しておくことが大切です。最新の改正内容を確認し、上手に活用しましょう。
